Anforderungen für die Veröffentlichung eines Ferienhauses in Spanien

Vermietungsvorschriften in der Valencianischen Gemeinschaft

Bevor Sie eine Immobilie in der Valencianischen Gemeinschaft anbieten, bewerben oder vermieten, klären Sie den Vermietungstyp und die geltenden Regeln. Die folgenden Regeln folgen dem Decreto-ley 9/2024 und späteren nationalen Aktualisierungen, einschließlich STS 620/2026. Dies ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Aktualisiert September 2026.

1. Vermietungsarten in der Valencianischen Gemeinschaft

A. Touristische Vermietung (vivienda de uso turístico, VUT)

• Dauer: Maximal 10 aufeinanderfolgende Tage an denselben Mieter (das Gesetz spricht von días, ununterbrochen gezählt). Der Aufenthalt muss einen touristischen Zweck haben.
• Lizenz: Eine touristische Eintragung / Lizenz der Generalitat Valenciana ist erforderlich. Die regionale Registrierungsnummer muss in der Werbung erscheinen.
• Wichtig:
  • Dauert der Aufenthalt 11 aufeinanderfolgende Tage oder länger, ist er unter den valencianischen Tourismusregeln keine VUT mehr. Andere Regeln (z. B. LAU-Saisonvermietung) können weiterhin gelten.
  • Zimmerweise touristische Vermietung ist verboten (sehr schwerer Verstoß).
  • Wird die Wohnung über touristische Kanäle vermarktet (OTAs, Websites, touristische Verwalter usw.), wird in der Regel ein touristischer Zweck vermutet.

B. Saisonvermietung (befristete Vermietung)

• Dauer: Typischerweise ab 11 Tagen bis zu einem befristeten Aufenthalt, der nicht die Hauptwohnung des Mieters ist. „Weniger als 1 Jahr“ ist eine praktische Orientierung, keine strikte gesetzliche Obergrenze.
• Lizenz: Keine touristische (VUT-)Lizenz erforderlich, obwohl andere Regeln (Vertrag, Steuern, Eigentümergemeinschaft) gelten können.
• Wichtig:
  • Entscheidend ist der Zweck des Aufenthalts und wie die Immobilie vermarktet wird, nicht nur die Anzahl der Tage.
  • Ein Aufenthalt von 10 Tagen oder weniger kann weiterhin saisonal (nicht touristisch) sein, nur wenn der Zweck klar nicht touristisch ist und die Wohnung nicht als touristische Unterkunft vermarktet wird. Das ist in der Praxis eine hohe Hürde.
  • Beispiel: Eine Person aus Madrid mietet eine Wohnung für 7 Tage, um eine Berufsprüfung abzulegen, und die Wohnung wird nicht als touristische Unterkunft beworben. Dieser Vertrag kann saisonal und keine VUT sein. Wird derselbe Aufenthalt über Booking/Airbnb als Ferienhaus verkauft, gelten in der Regel die Tourismusregeln.

C. Langzeitvermietung (Wohnungsvermietung)

• Dauer: Der Mieter nutzt die Wohnung als Zuhause. Bei natürlichen Vermietern laufen LAU-Wohnmietverträge typischerweise über mehrere Jahre; „mindestens 1 Jahr“ ist nur eine praktische Kurzform.
• Lizenz: Keine touristische Lizenz erforderlich.

D. Wohnung als Hauptwohnsitz

• Wenn der Mieter die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzt und dort dauerhaft wohnt.

2. Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios)

Es gelten zwei Ebenen. Verwechseln Sie sie nicht:

• Valencianische touristische Eintragung (Decreto-ley 9/2024): Sie benötigen in der Regel ein Zertifikat darüber, dass Titel, Satzung oder entgegenhaltbare Gemeinschaftsbeschlüsse die nicht-gewöhnliche / touristische Nutzung nicht verbieten — also das Fehlen eines Verbots, nicht immer eine positive „Erlaubnis“.
• Nationales Horizontal-Eigentumsgesetz (ab 3. April 2025): Für eine neue touristische Nutzung in einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft ist die ausdrückliche Zustimmung mit einer 3/5-Mehrheit der Eigentmer und Quoten erforderlich (Ley Orgánica 1/2025). Verlängerungen älterer Eintragungen folgen Übergangsregeln; holen Sie Rat für Ihren Fall ein.

3. Antrag auf Eintragung einer touristischen Wohnung

Reichen Sie eine declaración responsable über die Plattform der Generalitat Valenciana ein. Zu den Kerndokumenten gehören:

• Städtisches / touristisches Kompatibilitätszertifikat: ausgestellt von Ihrer Gemeinde.
• Declaración responsable: eine unterschriebene Erklärung, dass die Unterkunft die gesetzlichen und technischen Anforderungen erfüllt (Sicherheit, Barrierefreiheit, Mindestausstattung, Versicherung, Energieausweis, Gästeregistrierungspflichten, Aktivitätszeiträume usw.).
• Katasterdaten der Immobilie und genaue Adresse.

Hinweis: Eintragungen sind 5 Jahre gültig und müssen im Monat vor Ablauf verlängert werden, mit einem aktualisierten kommunalen Bericht. Ein Eigentümerwechsel erfordert eine neue Einreichung; die Eintragung ist nicht übertragbar.

4. Gesetzliche Anforderungen an die Unterkunft

• Barrierefreiheit: Immobilien ab Erdgeschoss + 4 (praktisch ab dem fünften Stock) müssen einen Aufzug haben.
• Mindestausstattung:
  • Internetanschluss (sofern in der Gegend keine Abdeckung fehlt).
  • Klimaanlage und Heizung (Heizung mindestens im Wohn-/Esszimmer).
  • Waschmaschine, Kühlschrank, Bügeleisen, Backofen oder Mikrowelle, Dunstabzugshaube und Fernseher.
• Sicherheit:
  • Notfall-Evakuierungsplan, sichtbar am Eingang.
  • 24-Stunden-Notfalltelefonnummer für Gäste.
  • Schlüsselübergabe über einen Schlüsselkasten auf der öffentlichen Straße (vía pública) ist verboten. Ein Empfangsservice ist erforderlich. Der regionale Text verbietet nicht von sich aus jeden Kasten in einem privaten Gemeinschaftsbereich und verlangt nicht bei jeder Ankunft eine „persönliche Begrüßung“; kommunale oder Gemeinschaftsregeln können weiter gehen.
• Sonstiges:
  • Voll möbliert, mit Küchenutensilien und Bettwäsche.
  • Erste-Hilfe-Set und Informationen zum nchsten medizinischen Zentrum.
  • Die elektrische Spannung in der gesamten Immobilie klar angeben.
  • Steckdosen in allen Räumen; Warmwasserversorgung.

5. Haftpflichtversicherung

Zusätzlich zur Gebäude- und Inhaltsversicherung ist eine Haftpflichtversicherung verpflichtend.

6. Weitere Pflichten

• Regionale Registrierungsnummer: Für VUTs bleibt die Nummer des valencianischen Tourismusregisters in der Werbung verpflichtend.
• Nationale eindeutige Mietnummer (NRA/NRUA): Diese zusätzliche nationale Nummer, eingeführt ab 2. Januar 2025 über die spanische One-Stop-Shop, wurde vom spanischen Obersten Gerichtshof aufgehoben (STS 620/2026 vom 19. Mai 2026). Gastgeber sollten eine zweite nationale Listennummer oder eine jährliche „Ventanilla Única“-Gebühr von 27 € nicht als aktuelle Pflicht behandeln. Plattform-Datenaustausch (VUDA / EU-Regeln) kann weiterhin gelten — siehe die Seite Ventanilla Única.
• Steuern: Mieteinnahmen korrekt erklären (z. B. Modelo 210 für die meisten Nichtansässigen ohne Betriebsstätte).
• Kommunale Vorschriften: Prüfen Sie die spezifischen lokalen Regeln Ihrer Gemeinde (z. B. Planung oder Kompatibilität in Jávea/Xàbia).

7. Sanktionen bei Nichteinhaltung

Tourismusverstöße in der Valencianischen Gemeinschaft werden als geringfügig, schwer und sehr schwer eingestuft. Schwere und sehr schwere Bußgelder können je nach Fall von etwa 10.000 € bis 600.000 € reichen. Nicht jeder Verstoß beginnt bei 10.000 €. Die Eintragung kann auch ausgesetzt oder entzogen werden.

Fr aktuelle Informationen: wenden Sie sich an die Generalitat Valenciana oder einen spezialisierten Rechtsberater. Offizieller Text: Decreto-ley 9/2024 (BOE/DOGV).

Zusammenfassung

Um touristische Ferienunterkunft (VUT) anzubieten, müssen Sie:

• Den Vermietungstyp festlegen (touristisch, saisonal oder langfristig).
• Comunidad- / LPH-Regeln prüfen (kein Verbot und bei neuen VUTs mögliche ausdrückliche 3/5-Zustimmung).
• Eine touristische Eintragung bei der Generalitat Valenciana beantragen und die regionale Tourismusnummer in Anzeigen zeigen.
• Sich nach STS 620/2026 nicht auf eine zweite nationale „eindeutige Registrierungsnummer“ verlassen.
• Sicherstellen, dass die Unterkunft die gesetzlichen Anforderungen erfüllt (Barrierefreiheit, Ausstattung und Sicherheit).
• Eine Haftpflichtversicherung abschlieen.
• Gäste über SES.Hospedajes registrieren und Mieteinnahmen korrekt erklären.