Besteuerung von Ferienvermietungen in Spanien
Wenn Sie ein Ferienhaus in Spanien vermieten, müssen Sie bestimmte steuerliche Pflichten erfüllen. Überblick (stets mit einem Berater bestätigen). Aktualisiert September 2026.
1. Besteuerung der Mieteinnahmen
Für Nichtansässige (die nicht in Spanien wohnen):
- Einkünfte aus einer spanischen Immobilie unterliegen grundsätzlich der IRNR (sofern keine Betriebsstätte vorliegt).
- Sätze (Kapitaleinkünfte, ohne Betriebsstätte): Einwohner der EU/EWR (einschließlich Island und Norwegen; die AEAT-Praxis schließt oft auch Liechtenstein ein): 19 % auf das Nettoeinkommen (abzugsfähige Ausgaben möglich). Einwohner außerhalb der EU/EWR: 24 % auf das Bruttoeinkommen (in der Regel ohne Ausgabenabzug).
Für Ansässige (die in Spanien wohnen):
- Mieteinnahmen werden in die IRPF mit progressiven Sätzen einbezogen. Kombinierte staatliche + regionale Sätze liegen oft etwa im Bereich von 19 % bis 47 %, je nach Gesamteinkommen und regionaler Skala (Valencia kann leicht abweichen). Behandeln Sie 54 % nicht als aktuellen Standard-Höchstsatz.
2. Abzugsfähige Ausgaben
Für EU-/EWR-Einwohner (einschließlich Island und Norwegen):
EU-/EWR-Einwohner können bestimmte Ausgaben abziehen, sodass die Steuer auf das Nettoeinkommen gezahlt wird (Nicht-EU-/EWR-Einwohner können dies in der Regel nicht). Typische Posten: Hypothekenzinsen, Instandhaltung und Reparaturen (keine größeren Verbesserungen), Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherungen, Versorgung für vermietete Tage und Abschreibung des Gebäudes (in der Regel 3 % des Bauwerts ohne Grundstück). Viele Ausgaben sind nur anteilig nach den vermieteten Tagen abzugsfähig.
Für Einwohner außerhalb der EU/EWR:
In der Regel kein Ausgabenabzug. Die Steuer wird auf das Bruttoeinkommen mit 24 % erhoben.
3. Administrative Pflichten
- Nichtansässige müssen sich zur Erklärung identifizieren (NIE/NIF).
- Formular 210: übliches Formular für Nichtansässige zur Erklärung von Mieteinnahmen (ohne Betriebsstätte).
- In der Valencianischen Gemeinschaft ist eine VUT-Eintragung für touristische Aufenthalte von 10 aufeinanderfolgenden Tagen oder weniger erforderlich.
- MwSt.: hotelartige Leistungen → typischerweise 10 %; ohne diese Leistungen grundsätzlich befreit.
- Touristensteuer: in manchen Regionen verpflichtend (z. B. Katalonien, Balearen). Die Valencianische Gemeinschaft erhebt derzeit keine allgemeine Übernachtungs-Touristensteuer (2026).
Zusammenfassung
- EU-/EWR-Nichtansässige: 19 % auf netto; andere Nichtansässige: 24 % auf brutto.
- Ausgabenabzug: grundsätzlich nur für EU-/EWR-Nichtansässige und nur bestimmte Ausgaben, oft anteilig.
- Reichen Sie die richtigen Formulare ein und halten Sie die regionale VUT-Eintragung, wenn Sie als touristische Unterkunft tätig sind.