Normativa de alquiler en la Comunidad Valenciana
Antes de ofrecer, anunciar o alquilar una vivienda en la Comunidad Valenciana, defina el tipo de alquiler y las normas aplicables. Las reglas siguientes siguen el Decreto-ley 9/2024 y actualizaciones nacionales posteriores, incluida la STS 620/2026. Esta es información general, no asesoramiento jurídico. Actualizado septiembre 2026.
1. Tipos de alquiler en la Comunidad Valenciana
A. Alquiler turístico (vivienda de uso turístico, VUT)
- Duración: Máximo 10 días consecutivos al mismo inquilino (la ley dice días, contados de forma continua). La estancia debe tener finalidad turística.
- Licencia: Se requiere una inscripción / licencia turística de la Generalitat Valenciana. El número de registro regional debe figurar en la publicidad.
- Importante:
- Si la estancia dura 11 días consecutivos o más, ya no es una VUT según las normas turísticas valencianas. Pueden seguir aplicando otras normas (p. ej. alquiler de temporada LAU).
- El alquiler turístico por habitaciones está prohibido (infracción muy grave).
- Si la vivienda se comercializa a través de canales turísticos (OTAs, webs, gestores turísticos, etc.), generalmente se presume la finalidad turística.
B. Alquiler de temporada (alquiler temporal)
- Duración: Típicamente desde 11 días hasta una estancia temporal que no sea la residencia habitual del inquilino. “Menos de 1 año” es una guía práctica, no un techo legal estricto.
- Licencia: No se requiere licencia turística (VUT), aunque pueden aplicar otras normas (contrato, impuestos, comunidad).
- Importante:
- Lo que importa es la finalidad de la estancia y cómo se comercializa la vivienda, no solo el número de días.
- Una estancia de 10 días o menos puede ser aún de temporada (no turística) solo si la finalidad no es claramente turística y la vivienda no se comercializa como alojamiento turístico. En la práctica es un listón alto.
- Ejemplo: Una persona de Madrid alquila una vivienda durante 7 días para un examen profesional, y la vivienda no se anuncia como alojamiento turístico. Ese contrato puede ser de temporada y no una VUT. Si la misma estancia se vende vía Booking/Airbnb como casa de vacaciones, suelen aplicar las normas turísticas.
C. Alquiler de larga duración (alquiler residencial)
- Duración: El inquilino usa la vivienda como hogar. Para arrendadores personas físicas, los contratos residenciales LAU suelen durar varios años; “mínimo 1 año” es solo una abreviatura práctica.
- Licencia: No se necesita licencia turística.
D. Vivienda como residencia habitual
- Cuando el inquilino usa la propiedad como su residencia habitual y vive allí de forma permanente.
2. Comunidad de propietarios
Se aplican dos capas. No las confunda:
- Inscripción turística valenciana (Decreto-ley 9/2024): en general necesita un certificado de que el título, los estatutos o los acuerdos oponibles de la comunidad no prohíben el uso no habitual / turístico — es decir, ausencia de prohibición, no siempre un “permiso” positivo.
- Ley de Propiedad Horizontal nacional (desde el 3 de abril de 2025): para un uso turístico nuevo en un edificio con comunidad de propietarios, se requiere la aprobación expresa por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas (Ley Orgánica 1/2025). Las renovaciones de inscripciones anteriores siguen reglas transitorias; consulte su caso.
3. Solicitud de inscripción de vivienda turística
Presente una declaración responsable en la plataforma de la Generalitat Valenciana. Los documentos esenciales incluyen:
- Certificado de compatibilidad urbanística / turística: expedido por su ayuntamiento.
- Declaración responsable: declaración firmada de que el alojamiento cumple los requisitos legales y técnicos (seguridad, accesibilidad, instalaciones mínimas, seguro, certificado energético, obligaciones de registro de huéspedes, periodos de actividad, etc.).
- Datos catastrales de la vivienda y dirección exacta.
Nota: Las inscripciones son válidas 5 años y deben renovarse en el mes anterior a su caducidad, con un informe municipal actualizado. Un cambio de titularidad exige una nueva presentación; la inscripción no es transferible.
4. Requisitos legales del alojamiento
- Accesibilidad: Las viviendas a partir de planta baja + 4 (en la práctica, quinta planta y superiores) deben disponer de ascensor.
- Instalaciones mínimas:
- Conexión a Internet (salvo que no haya cobertura en la zona).
- Aire acondicionado y calefacción (calefacción al menos en el salón/comedor).
- Lavadora, frigorífico, plancha, horno o microondas, campana extractora y televisión.
- Seguridad:
- Plan de evacuación de emergencia, visible a la entrada.
- Teléfono de emergencia 24 horas para los huéspedes.
- La entrega de llaves mediante caja de llaves en la vía pública está prohibida. Se exige un servicio de recepción. El texto regional no prohíbe por sí solo toda caja en una zona común privada ni exige un “saludo personal” en cada llegada; las normas municipales o de la comunidad pueden ir más lejos.
- Otros:
- Completamente amueblado, con utensilios de cocina y ropa de cama.
- Botiquín de primeros auxilios e información del centro médico más cercano.
- Indicar claramente el voltaje eléctrico en toda la vivienda.
- Enchufes en todas las habitaciones; suministro de agua caliente.
5. Seguro de responsabilidad civil
Además del seguro del edificio y del contenido, el seguro de responsabilidad civil es obligatorio.
6. Obligaciones adicionales
- Número de registro regional: para las VUT, el número del Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana sigue siendo obligatorio en la publicidad.
- Número único nacional de alquiler (NRA/NRUA): este número nacional adicional, introducido desde el 2 de enero de 2025 a través de la ventanilla única española, fue anulado por el Tribunal Supremo (STS 620/2026 de 19 de mayo de 2026). Los anfitriones no deben tratar un segundo número nacional de listado, ni una tasa anual de 27 € de “Ventanilla Única”, como una obligación vigente. El intercambio de datos de plataformas (VUDA / normas UE) puede seguir aplicando — véase la página de Ventanilla Única.
- Impuestos: declare correctamente los ingresos por alquiler (p. ej. Modelo 210 para la mayoría de no residentes sin establecimiento permanente).
- Normativa municipal: compruebe las reglas locales específicas de su municipio (p. ej. urbanismo o compatibilidad en Jávea/Xàbia).
7. Sanciones por incumplimiento
Las infracciones turísticas en la Comunidad Valenciana se clasifican en leves, graves y muy graves. Las multas graves y muy graves pueden alcanzar desde unos 10.000 € hasta 600.000 €, según el caso. No toda infracción empieza en 10.000 €. La inscripción también puede suspenderse o retirarse.
Para información actualizada: contacte con la Generalitat Valenciana o un asesor jurídico especializado. Texto oficial: Decreto-ley 9/2024 (BOE/DOGV).
Resumen
Para ofrecer alojamiento turístico vacacional (VUT), debe:
- Definir el tipo de alquiler (turístico, de temporada o de larga duración).
- Comprobar las normas de la comunidad / LPH (ausencia de prohibición y, para VUT nuevas, posible aprobación expresa 3/5).
- Solicitar una inscripción turística en la Generalitat Valenciana y mostrar el número regional de turismo en los anuncios.
- No basarse en un segundo “número único de registro” nacional tras la STS 620/2026.
- Asegurar que el alojamiento cumple los requisitos legales (accesibilidad, instalaciones y seguridad).
- Contratar un seguro de responsabilidad civil.
- Registrar a los huéspedes vía SES.Hospedajes y declarar correctamente los ingresos por alquiler.