Regelgeving voor verhuur in de Comunidad Valenciana
Voordat u een woning in de Comunidad Valenciana aanbiedt, adverteert of verhuurt, bepaal het type verhuur en de toepasselijke regels. De onderstaande regels volgen Decreto-ley 9/2024 en latere nationale updates, inclusief STS 620/2026. Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Bijgewerkt september 2026.
1. Soorten verhuur in de Comunidad Valenciana
A. Toeristische verhuur (vivienda de uso turístico, VUT)
- Duur: Maximaal 10 opeenvolgende dagen aan dezelfde huurder (de wet spreekt van días, ononderbroken geteld). Het verblijf moet een toeristisch doel hebben.
- Vergunning: Een toeristische inschrijving / vergunning van de Generalitat Valenciana is vereist. Het regionale inschrijvingsnummer moet in de advertenties vermeld staan.
- Belangrijk:
- Als het verblijf 11 opeenvolgende dagen of langer duurt, is het geen VUT meer onder de Valenciaanse toerismeregels. Andere regels (bijv. LAU-seizoensverhuur) kunnen nog gelden.
- Kamergewijze toeristische verhuur is verboden (zeer ernstige inbreuk).
- Als de woning via toeristische kanalen wordt aangeboden (OTA’s, websites, toeristische beheerders, enz.), wordt een toeristisch doel in het algemeen verondersteld.
B. Seizoensverhuur (tijdelijke verhuur)
- Duur: Typisch vanaf 11 dagen tot een tijdelijk verblijf dat niet de hoofdverblijfplaats van de huurder is. “Minder dan 1 jaar” is een praktische richtlijn, geen strikte wettelijke bovengrens.
- Vergunning: Geen toeristische (VUT-)vergunning vereist, hoewel andere regels (contract, belastingen, VvE) van toepassing kunnen zijn.
- Belangrijk:
- Wat telt is het doel van het verblijf en hoe de woning wordt aangeboden, niet alleen het aantal dagen.
- Een verblijf van 10 dagen of minder kan nog steeds seizoensverhuur (niet-toeristisch) zijn als het doel duidelijk niet toeristisch is én de woning niet als toeristische accommodatie wordt aangeboden. Dat is in de praktijk een hoge drempel.
- Voorbeeld: Iemand uit Madrid huurt een woning voor 7 dagen om een beroepsexamen af te leggen, en de woning wordt niet als toeristische accommodatie geadverteerd. Dat contract kan seizoensverhuur zijn en geen VUT. Als hetzelfde verblijf via Booking/Airbnb als vakantiewoning wordt verkocht, gelden doorgaans de toerismeregels.
C. Langetermijnverhuur (woonverhuur)
- Duur: De huurder gebruikt de woning als woning. Voor particuliere verhuurders lopen LAU-woonhuurcontracten doorgaans meerdere jaren; “minimaal 1 jaar” is slechts een praktische verkorting.
- Vergunning: Geen toeristische vergunning vereist.
D. Woning als gebruikelijke verblijfplaats
- Wanneer de huurder de woning als hoofdverblijfplaats gebruikt en er permanent woont.
2. VvE / comunidad de propietarios
Er gelden twee lagen. Verwar ze niet:
- Valenciaanse toeristische inschrijving (Decreto-ley 9/2024): u heeft in het algemeen een certificaat nodig waaruit blijkt dat de titel, de statuten of tegenwerpelijke afspraken van de comunidad niet-gebruikelijk / toeristisch gebruik niet verbieden — dus afwezigheid van een verbod, niet altijd een positieve “toestemming”.
- Nationale wet op het horizontaal eigendom (vanaf 3 april 2025): voor nieuw toeristisch gebruik in een gebouw met een VvE / comunidad de propietarios is uitdrukkelijke goedkeuring met een 3/5-meerderheid van eigenaars en quotas vereist (Ley Orgánica 1/2025). Verlengingen van oudere inschrijvingen volgen overgangsregels; vraag advies voor uw situatie.
3. Aanvraag van een inschrijving voor toeristische woning
Dien een declaración responsable in via het platform van de Generalitat Valenciana. Kernstukken omvatten:
- Certificaat van stedelijke / toeristische compatibiliteit: afgegeven door uw gemeente.
- Declaración responsable: een ondertekende verklaring dat de accommodatie voldoet aan de wettelijke en technische vereisten (veiligheid, toegankelijkheid, minimale voorzieningen, verzekering, energiecertificaat, gastenregistratieplichten, activiteitsperiodes, enz.).
- Kadastrale gegevens van de woning en exact adres.
Let op: Inschrijvingen zijn 5 jaar geldig en moeten in de maand vóór het verstrijken worden verlengd, met een bijgewerkt gemeentelijk rapport. Bij eigendomsoverdracht is een nieuwe indiening vereist; de inschrijving is niet overdraagbaar.
4. Wettelijke eisen voor de accommodatie
- Toegankelijkheid: Woningen vanaf begane grond + 4 (in de praktijk vijfde verdieping en hoger) moeten een lift hebben.
- Minimale voorzieningen:
- Internetverbinding (tenzij er geen dekking in het gebied is).
- Airconditioning en verwarming (verwarming minstens in de woon-/eetkamer).
- Wasmachine, koelkast, strijkijzer, oven of magnetron, afzuigkap en televisie.
- Veiligheid:
- Noodevacuatieplan, zichtbaar bij de ingang.
- 24-uurs noodtelefoon voor gasten.
- Sleuteloverdracht via een sleutelkluis op de openbare weg (vía pública) is verboden. Een receptieservice is vereist. De regionale tekst verbiedt op zichzelf niet elke kluis in een privégemeenschappelijke ruimte en eist geen “persoonlijke begroeting” bij elke aankomst; gemeentelijke of VvE-regels kunnen verder gaan.
- Overig:
- Volledig gemeubileerd, met keukengerei en beddengoed.
- EHBO-doos en informatie over het dichtstbijzijnde medische centrum.
- De netspanning duidelijk in de hele woning aangeven.
- Stopcontacten in alle kamers; warmwatervoorziening.
5. Burgerlijke-aansprakelijkheidsverzekering
Naast de verzekering van het gebouw en de inboedel is een burgerlijke-aansprakelijkheidsverzekering verplicht.
6. Aanvullende verplichtingen
- Regionaal inschrijvingsnummer: voor VUT’s blijft het nummer van het Valenciaanse Registro de Turismo verplicht in advertenties.
- Nationaal uniek verhuurnummer (NRA/NRUA): dit extra nationale nummer, ingevoerd vanaf 2 januari 2025 via het Spaanse één-loket, is vernietigd door het Spaanse Hooggerechtshof (STS 620/2026 van 19 mei 2026). Verhuurders moeten een tweede nationaal vermeldingsnummer, of een jaarlijkse “Ventanilla Única”-vergoeding van €27, niet als huidige verplichting beschouwen. Gegevensuitwisseling via platforms (VUDA / EU-regels) kan nog gelden — zie de pagina Ventanilla Única.
- Belastingen: geef huurinkomsten correct aan (bijv. Modelo 210 voor de meeste niet-ingezetenen zonder vaste inrichting).
- Gemeentelijke regels: raadpleeg de specifieke lokale regels van uw gemeente (bijv. planning of compatibiliteit in Jávea/Xàbia).
7. Boetes bij niet-naleving
Toerisme-inbreuken in de Comunidad Valenciana worden ingedeeld als licht, ernstig en zeer ernstig. Ernstige en zeer ernstige boetes kunnen oplopen van ongeveer €10.000 tot €600.000, afhankelijk van het geval. Niet elke inbreuk begint bij €10.000. De inschrijving kan ook worden geschorst of ingetrokken.
Voor actuele informatie: neem contact op met de Generalitat Valenciana of een gespecialiseerd juridisch adviseur. Officiële tekst: Decreto-ley 9/2024 (BOE/DOGV).
Samenvatting
Om toeristische vakantieaccommodatie (VUT) aan te bieden, moet u:
- Het type verhuur bepalen (toeristisch, seizoen of langetermijn).
- De regels van de comunidad / LPH controleren (geen verbod, en voor nieuwe VUT’s mogelijk uitdrukkelijke 3/5-goedkeuring).
- Een toeristische inschrijving bij de Generalitat Valenciana aanvragen en het regionale toerismenummer in advertenties tonen.
- Na STS 620/2026 niet vertrouwen op een tweede nationaal “uniek registratienummer”.
- Zorgen dat de accommodatie voldoet aan de wettelijke eisen (toegankelijkheid, voorzieningen en veiligheid).
- Een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten.
- Gasten registreren via SES.Hospedajes en huurinkomsten correct aangeven.